Budowa domu
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę można zaczynać budowę.
Prawo budowlane definiuje osoby uczestniczące w procesie budowlanym. Uczestnikami procesu budowlanego są:
- inwestor (czyli osoba budująca dla siebie dom),
- inspektor nadzoru inwestorskiego (to osoba, która może doglądać budowy w imieniu inwestora),
- projektant
- kierownik budowy (reprezentuje wykonawcę).
INWESTOR (czyli TY!)
Chcesz budować dom? A wiec jesteś INWESTOREM. Jakie masz obowiązki?
W każdym przypadku do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy a w szczególności :
- zapewnienie opracowania projektu budowlanego,
- zatrudnienie kierownika budowy,
- dopilnowanie opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- zapewnienie wykonania i odbioru robót budowlanych,
WYBÓR KIEROWNIKA BUDOWY (obowiązkowy)
Przed rozpoczęciem prac inwestor musi dokonać wyboru kierownika budowy. Jest to niezbędne z uwagi na ustawowy wymóg zawarty w art. 41 ust. 4 Prawa budowlanego.
Zgodnie z nim obowiązkiem inwestora jest zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych (plik PDF zawiadomienie_o_terminie_rozpoczecia_robot_budowlanych.doc, na które jest wymagane pozwolenie na budowę – starostę (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego), oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem – co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie:
- oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o posiadaniu stosownych uprawnień;
- w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie o posiadaniu stosownych uprawnień;
- informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia /kierownik jest obowiązany tę informację zamieścić na budowie/.
WYBÓR INSPEKTORA NADZORU (nie obowiązkowy)
- W przypadkach szczególnych (uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko) organ administracyjny może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego.
- W większości przypadków w budownictwie jednorodzinnym inwestor nie musi (ale może jeżeli chce) ustanawiać inspektora nadzoru inwestorskiego oraz nadzoru autorskiego.
WYBÓR WYKONAWCY (trudny wybór)
Wyboru wykonawcy - ekipy, która będzie wykonywała budowę, inwestor może dokonać w każdym czasie.
Oczywiście najlepiej gdy buduje wykwalifikowana ekipa, ale nie jest obowiązkiem zatrudniać specjalistów. Można budować dom metodą gospodarczą – własnymi siłami, z pomocą sąsiadów i rodziny:)
Co do metody gospodarczej to wszystko wiadomo – podwijamy rękawy i stawiamy cegły.
Natomiast jeżeli decydujemy się na ekipę należy zwrócić uwagę na kilka ważnych elementów.
Przede wszystkim czy firma jest zarejestrowana. Bardzo często zdaża się, że firma jest “ na lewo” i jeżeli coś pójdzie nie tak to niestety będziemy mieli problemy bo firma w łatwy sposób może się “ulotnic”
Równie ważnym elementem jest portfolio ekipy. Warto jest zobaczyć inne domy postawione przez danych fachowców, porozmawiać z właścicielami czy firma była solidna, czy robiła wszystko zgodnie z projektem, czy wywiązywała się z terminów, czy ogólnie mówiąc nie było zbędnych problemów.
Trzeba zwrócić uwagę czy wykonawca posiada własny sprzęt i czy ma kierownika budowy, który będzie nią kierował. Przy każdej budowie (nawet jeśli stawia się dom systemem gospodarczym) musi być kierownik budowy - wymaga tego prawo! Jeżeli ekipa nie posiada kierownika to można zwrócić się o pomoc przy w znalezieniu takiej osoby do Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa. Warto mieć również inspektora nadzoru – ale nie trzeba.
Niewątpliwie z wykonawcą należy podpisać umowę, która powinna zawierać :
-jaki jest zakres powierzonych prac (dokładnie sprecyzowanie np., co rozumie się przez stan surowy, a co przez zamknięty)
-kto dostarcza materiał (jeśli ty, to będziesz jeĽdził co 15 minut na budowę, przywożąc np. kolejny worek cementu, jeśli wykonawca, masz mniejszy wpływ na to, co, gdzie i za ile będzie kupowane)
-termin wykonania zlecenia, czyli dokładnie co do dnia, kiedy zaczynają się prace i kiedy kończą;
-kary umowne za przekroczenie tego terminu, np. odsetki ustawowe za każdy dzień;
-sposób rozliczenia: ryczałtem (a więc niezależnie od tego, czy będzie się waliło i paliło, zapłacisz wykonawcy ustaloną na początku kwotę) bądĽ kosztorysowo (czyli na podstawie zestawienia przewidywanych kosztów, które oczywiście może się zmienić i zazwyczaj się zmienia);
-harmonogram płatności (musi być powiązany z postępami na budowie). Korzystnie jest się umówić np. tak:
I rata - 5 proc. wartości inwestycji płatne w dniu podpisania umowy;
II rata - 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów i przyłączy;
III rata - 30 proc. po wykonaniu stanu surowego;
IV rata - 15 proc. po wykonaniu instalacji i stolarki;
V rata - 20 proc. po zakończeniu budowy, uporządkowaniu terenu, sprawdzeniu, czy wszystko działa
BUDOWA DOMU
To co najważniejsze już jest więc można rozpocząć budowę. Jednakże zanim się przystąpi do pierwszych prac należy co najmniej siedem dni wcześniej powiadomić starostwo o terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia dołącza się oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową i inspektora nadzoru (jeśli jest). Nabyć należy tablicę informacyjną, która przez cały czas trwania budowy musi stać na placu (za jej brak grozi mandat!). Są na niej dane inwestora , wykonawcy i kierownika budowy.
Oprócz tablicy trzeba posiadać dziennik budowy. Rejestruje się tam przebieg prac. Dziennik budowy jest wydawany w wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu powiatowego. Można go też kupić w specjalistycznych księgarniach budowlanych, ale taki egzemplarz trzeba ostemplować w urzędzie. Do wpisów upoważnieni są: inwestor, inspektor nadzoru, kierownik budowy, geodeta wykonujący prace na terenie budowy. Inwestor może w każdej chwili zajrzeć do dziennika.
Teraz można spokojne budować.
Powodzenia!
